大家さんから立ち退き請求されたら？

Ｑ　アパートの一室を借りて住んでいます。このたび，大家さんから「アパートを建て替えてマンションにする計画があるので立ち退いてほしい」と要求されました。

立ち退きに応じなければならないでしょうか？また将来，アパートを出て行くことになった際，入居時に大家さんに渡した敷金は全額返還してもらえるのでしょうか？

Ａ　大家さんの立ち退き請求が認められるためには，正当な事由がなければならず，今回のアパートを建て替えてマンションにするということが正当な事由になるかどうかは具体的な事情によります。

正当な事由があるかどうかは，大家さんとあなたがそれぞれどういう事情に基づいて建物の使用を必要としているのか，また，建物の賃貸借に関する従前の経過や建物の現在の状況，それに，大家さんからいわゆる立退料を支払うとの申し出があった場合には，その申し出の内容などの諸事情を考慮して判断されます。

たとえば，アパートが古くなって修繕しなければ倒れてしまう危険があり，アパートの建て替えのため立ち退きを要求された場合などは正当な事由として認められることもあります。今回の場合も，同様の理由で，建て替える必要があるというのであれば，大家さんの要求に応じなければならない可能性がありますが，そのような事情がない場合には，基本的には応じる必要はありません。

仮に家賃滞納分があれば，その分は敷金から差し引かれることになります。家賃の滞納なくきちんと払っていれば，敷金は全額返してもらえるのが原則です。特別な破損や汚れについては原状回復費として敷金から差し引かれることもありますが，通常の使用による汚れなどの修繕は家賃によって当然まかなわれるものであり，敷金から差し引くことは許されません。

改正民法第６２１条では，「賃借人は，賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において，賃貸借が終了したときは，その損傷を原状に復する義務を負う。ただし，その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは，この限りでない。」と，通常損耗，経年変化について賃借人は原状回復義務を負わないと定められています。

また大家さんと賃貸借契約を締結する際に，契約書に「ふすま，畳，壁等の汚損，破損は一切賃借人の負担で原状に回復する」と記載されることがあり，これを理由に大家さんからクリーニング代金などを請求されることがあります。しかし，通常の使用による汚れなどの修繕は家賃によって当然まかなわれているものですから，このような原状回復特約は，賃借人を一方的に害するものとして無効であると考えられます。

したがって，大家さんからこのような原状回復特約を理由にクリーニング代などが請求された場合には，かかる特約は無効であると主張して，敷金を速やかに返すよう交渉することになります。また大家さんに明細書の提出を要望することも大切です。